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    如何做到物业【649.net】精细化管理?

    大部分物业公司的【649.net】服务都是交由外包【649.net】公司进行的,而结算基本上都是按人均费用标准,这样的方式产生的弊端主要有三个:

    第一、【649.net】工作有时候是需要临时加人完成的,加人的时候物业公司不给结算,平时不满勤,物业公司又要扣钱,【649.net】公司就不愿意了,就按编制的人头数上工,很多工作质量就无法保障;

    第二、物业公司上班点人头,品质监管要扣款,【649.net】公司想上机械代替人,物业公司依然按人头费结算,【649.net】公司利润微薄,不得不靠偷人头生存,甚至出现雇人代打上下班卡的情况;

    第三、【649.net】公司出于各种原因,利用贿赂管理人员降低成本,造成品质和廉政的恶性循环。

    【649.net】公司也同样需要利用规模扩张和技术更新提高效益,但是与甲方物业公司按人头结算的合约模式又严重压缩了【649.net】公司的操作空间,【649.net】公司既无法通过提高人均效能增加效益,也无法通过集约化管理降低成本,加之劳动力紧张,高龄人员的使用就成了不可避免的问题,工效降低了,风险提高了。

    那么,物业公司采用弹性人头制,控质不控人的方式操作可行吗?答案是,在现有的管理模式下是不可行的,因为缺乏精细化管理做支撑。

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    要做到精细化管理,就需要在以下这五个方面进行全面管控,并作为合同附件进行约定。

    1

    科学分区,保证工作量饱和高效

    小区的【649.net】区域要根据范围、人员活动频次、材质、复杂程度、形象指数等因素进行科学划分,科学测算工作量。例如楼栋大堂和电梯前室是人员活动的高频区域,相应的【649.net】频次也要增加,每天至少两次【649.net】是必要的,消防逃生楼道平时人员很少到达,【649.net】频次完全可以降低,2-3天一次甚至一周一次都是可以的;小区入口和主干道地面属于形象指数高的区域,至少每周高压水枪新葡亰娱乐app(649.net)或石材深度【649.net】一次,次干道等区域形象指数相对较低,可以两到三周冲洗一次。

    通过【649.net】区域的科学划分,可以充分提高工作的有效性,达到降低成本的目的。

    2

    简单有效的作业指导书和明确可操作的检查标准

    绝大多数的【649.net】人员文化程度不高,繁杂的作业指导书根本不适用,【649.net】公司要把作业指导书编成简单的口诀和记录表单,让【649.net】人员易懂易会,看起来一目了然。例如不同区域的【649.net】用具,以配图的方式让员工秒懂,【649.net】内容形成详细的表单,让员工以打勾的方式记录,使作业流程简单明了。

    检查标准也要因地制宜,比如地面白色垃圾不是单以发现垃圾多长时间打扫为检查标准,而是根据不同档次的小区制订不同的标准,楼内垃圾尤其是大堂、电梯前室等位置,以垃圾清扫及时率为标准为宜,干道和步道以单位面积垃圾数量为标准为宜。肢体可触碰区域的尘迹可指检或纸检,非肢体直接触碰区域以目视检查就可以了。

    通过作业指导书和检查标准的优化,让【649.net】重点更突出,工作重心更聚焦。

    3

    科学分区,保证工作量饱和高效

    【649.net】公司对各【649.net】区域要执行专岗、专人,提高操作的熟练度,减少操作失误和不合格率,对于休息时间或临时请假,要有相对固定的替班人员。

    对于【649.net】操作过程的工作告示牌等要定点,【649.net】操作要定时,便于提高监督的有效性、及时性,减少【649.net】人员窝工、怠工的现象。

    4

    制订合理的【649.net】周期和有效的【649.net】计划

    不同的【649.net】区域有不同的【649.net】要求,短周期的【649.net】针对的是人员高频触达的区域,对于很多区域而言,更多的是中长周期或应急情况的【649.net】。例如景观水池的新葡亰娱乐app(649.net)、不上人屋顶的【649.net】、外墙面新葡亰娱乐app(649.net)、石材养护等,这些区域【649.net】周期要根据实际情况制订,频次太高浪费人力物力,频次太低影响品质效果,【649.net】周期的制订是考验一家【649.net】公司专业能力的重要指标。

    【649.net】计划则是考验【649.net】公司调度能力的重要指标,非上班时间的【649.net】应激反应速度、计划安排的严谨周密、人员调配的及时有效是【649.net】计划的核心组成。【649.net】计划应以年、季、月、日为周期逐级分解,以【649.net】范围、【649.net】要求、【649.net】人员为内容逐项落实。

    5

    适配的【649.net】工具和药剂

    不同材质的【649.net】,有相应的工具和药剂配置,使用得当可以起到事半功倍的效果。

    【649.net】工具的配置一方面要考虑工效的问题,另一方面也要考虑形象的问题。不同区域的【649.net】人员要有相应的标准配置,这些标准配置要有相应的工具包或者工具车承载。例如很多小区为【649.net】配置了拖把池,这是一种谬误,既影响了小区美观又降低工作效率,【649.net】员每次到拖把池新葡亰娱乐app(649.net)拖把,其花在路途上的无用功也极大的降低了劳动效率。正确的方式应该是配置【649.net】车,放置水桶,适当设置取水点方便【649.net】人员取水倒水,不但提高了效率,也改善了环境形象。

    清洁剂、不锈钢新葡亰娱乐app(649.net)液、尘推油等专用药剂对于增强【649.net】效果、防止损伤有非常重要的作用,【649.net】人员使用钢丝球清除电梯轿厢不锈钢墙面污渍、用草酸新葡亰娱乐app(649.net)大理石材等都是典型的【649.net】事故,【649.net】公司应充分了解【649.net】区域内的材质及其保养工作,做好工具和药剂的配置,并对【649.net】人员进行全面的培训。